A retomada dos negócios do chamado mercado imobiliário é anunciada por diversos profissionais e entidades atuantes na área e já é realidade em curso.

Em declaração à Revista Debate Imobiliário do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Edição nº 01 – 2018), Celso Petrucci, economista-chefe do SECOVI-SP, destaca que “isso veio depois de três anos da pior crise que enfrentamos nas últimas décadas, em que todos os fatores que influenciam o mercado imobiliário trabalharam contra a nossa lógica de empreender, lançar e vender”. Ele prevê aumento de 10% das vendas em relação a 2017, “mesmo em um ano de Copa do Mundo e eleições presidenciais”. Cenário esse que parece encontrar lastro na notícia veiculada pelo SINDUSCON-BA em seu sítio na internet, que registra alta de 39,6% nos lançamentos residenciais no segundo trimestre de 2018:

 

“De acordo com informações de empresas associadas à Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), os lançamentos de imóveis novos somaram 12.712 unidades em junho de 2018, totalizando 25.681 unidades no segundo trimestre de 2018 (aumento de 41,5% ante ao mesmo período de 2017) e 92.338 unidades nos últimos 12 meses (volume 34,4% superior ao registrado nos 12 meses precedentes).

 

As vendas de imóveis novos reportadas pelas associadas, por sua vez, contabilizaram 9.469 unidades no último mês, colaborando para um volume de 29.003 unidades vendidas no segundo trimestre de 2018 (aumento de 7,7% na comparação com o mesmo período de 2017) e um total de 114.882 unidades vendidas nos últimos 12 meses (alta de 11,5% frente aos 12 meses precedentes).”

Neste cenário de lançamento de novos empreendimentos e de aumento de vendas de imóveis residenciais, importa chamar atenção para dois aspectos que geralmente passam despercebidos não apenas pelos consumidores adquirentes de novas unidades, mas também pelas próprias incorporadoras imobiliárias, quais sejam: vistoria prévia à entrega do empreendimento e manutenção periódica preventiva dos imóveis.

Realizadas por leigos, em geral pelos próprios adquirentes e/ou pelos Síndicos dos condomínios recém constituídos – todos naturalmente ansiosos para receber e adentrar nos imóveis entregues –, as vistorias feitas por ocasião da conclusão dos empreendimentos costumam focar aspectos secundários como fissuras em azulejos e pinturas, lâmpadas queimadas, assentamento malfeito de louças sanitárias, maçanetas folgadas, etc. Apesar de importantes, tais aspectos dizem muito mais aos vícios aparentes da obra do que à efetiva segurança, habitabilidade e sustentabilidade desta.

Assim, para além daqueles vícios aparentes ou de fácil constatação, defende-se aqui que as vistorias prévias sejam realizadas por empresas de engenharia especializadas em avaliação predial, pois somente profissionais de engenharia reúnem condições de avaliar tecnicamente – e com o distanciamento natural próprio – se o empreendimento cujo projeto foi arquivado no cartório de Registro de Imóveis e prometido ao promitente comprador corresponde ao efetivamente entregue.

Uma avaliação predial especializada terá condições de identificar vícios ocultos de maior monta e gravidade, a exemplo de defeitos em juntas de dilatação estrutural (responsáveis por goteiras em lajes, principalmente em garagens), trincas e rachaduras em pisos e lajes, empoçamento de água por não observância de técnicas de drenagem, deslocamento de revestimento em piscinas, qualidade do assentamento das pastilhas, do projeto estrutural etc.

Sequer se diga que a avaliação referida acima estaria a cargo da autoridade municipal competente, que somente poderia expedir o “habite-se” após a devida fiscalização.

 A fiscalização administrativa realizada para concessão do “habite-se”, em que pese conferir se houve ou não o cumprimento integral do projeto aprovado, não tem por objetivo avaliar a qualidade da obra dada por concluída. Daí porque – permita-se a insistência – somente uma avaliação predial especializada poderia detectar vícios construtivos ocultos a olhos leigos.

Aliás, tratando-se de empreendimentos realizados sob o regime de incorporação disciplinado pela Lei 4.591/64, tanto melhor que os promitentes compradores das futuras unidades autônomas organizem-se o quanto antes em associação ou mesmo em comissão de futuros proprietários para, devidamente assessorados por profissionais especializados, fiscalizar o próprio andamento da obra, de modo a identificar e cobrar imediata solução para eventuais desconformidades técnicas.

Note-se que a vistoria prévia especializada aqui defendida representa fator de tranquilidade e segurança não apenas para os promitentes compradores, mas também para as próprias incorporadoras promissárias vendedoras.
Com efeito, se a obra de determinado empreendimento tiver sido fiscalizada por profissionais especializados contratados pelos próprios promitentes compradores, estes, após o atestado dado por aqueles, aceitarão a obra e a darão por livres de quaisquer vícios, afastando em muito as reclamações durante o período de garantia dos empreendimentos, o que sem dúvida representa economia para as incorporadoras.

No mesmo passo, uma vez entregue o empreendimento e constituído o respectivo condomínio edilício, compete às incorporadoras alertar os proprietários e o próprio síndico a respeito da importância de contar com um programa de manutenção periódica apto a preservar a vida útil da edificação habitacional, principalmente das áreas comuns do edifício.

Segundo Carlos Pinto Del Mar, “se um sistema construtivo foi corretamente utilizado e mantido ao longo do tempo, conforme as instruções de manutenção indicadas pelo próprio construtor ou incorporador, é justa a expectativa de que se mantenha seguro, adequado às suas finalidades e apresente o desempenho esperado, durante a vida útil”.
Del Mar lembra, ainda, que um “sistema construtivo” “é composto de elementos (parede de vedação de alvenaria, painel de vedação pré-fabricado, estrutura de cobertura etc.), que, por sua vez, são constituídos por um conjunto de componentes (bloco de alvenaria, telha, folha de porta, etc.), sendo necessária a troca de componentes que se desgastam em menor tempo do que a vida útil do sistema, para que este atinja a sua vida útil de projeto”.  E arremata:
“Com efeito, a vida útil dos sistemas construtivos de uma edificação habitacional, pela própria natureza do bem, é longa.

Acontece que cada um dos elementos que compõem o sistema apresenta vida útil diferente, e cada um dos componentes que forma os elementos também apresenta vida útil diferente, na maioria das vezes inferior à vida útil do sistema construtivo ao qual são agregados. Assim, para que o sistema construtivo, como um todo, tenha condições de atingir a vida útil para a qual foi projetado, torna-se necessário realizar serviços que os elementos demandam para atingir as suas vidas úteis, bem como realizar a troca e a substituição de componentes que esgotam ao longo da vida útil do sistema. As atividades de manutenção consistem justamente na realização dos serviços necessários, bem como na substituição de componentes que esgotaram a sua própria vida útil em tempo inferior à vida útil do sistema construtivo”.

Assim, não basta às incorporadoras fazer constar do “Manual do Proprietário” da obra entregue breve referência aos prazos de garantia e ao momento em que a responsabilidade pela manutenção passa a ser do condomínio e dos proprietários.

 

Mais que isso, síndico, condôminos e proprietários devem ser orientados, de forma didática, a encomendar junto a empresas especializadas programa de manutenção periódica das áreas comuns do edifício, observando-se as diretrizes estabelecidas pelas normas técnicas ABNT NBR 5674, NBR 14037 e NBR 15575.

 

Do contrário, ou seja, sem um adequado programa de manutenção, os imóveis que tanto custaram para ser adquiridos apresentarão desgaste prematuro e passarão a acumular problemas dos mais variados e de solução global cada vez mais dispendiosa para os condôminos. Sem dúvida, é muito mais dispendioso aos condôminos reformar integralmente o edifício depois de anos sem manutenção do que, a tempo e modo devidos, realizar manutenção preventiva dos componentes e elementos que compõem os diversos sistemas construtivos de uma edificação habitacional.  

 

Orientar o síndico e os proprietários quanto à importância de se adotar um programa de manutenção periódica especializada também representará economia para as incorporadoras, que certamente verão diminuídas contra si o número de reclamações e também de demandas judiciais que muitas vezes buscam estender indevida e indefinidamente os prazos de garantia legal e contratual da obra entregue.

Assim, deve-se aproveitar a oportunidade da retomada dos negócios do mercado imobiliário para conscientizar os envolvidos – consumidores, incorporadoras, síndicos, empresas de administração condominial, empresas de manutenção predial, etc., – a respeito da importância tanto da vistoria especializada anterior à entrega dos empreendimentos, quanto do programa de manutenção preventiva e periódica das áreas comuns dos condomínios.  
 

* Iuri Vasconcelos Barros de Brito é advogado, mestre em Direito Público pela Universidade Federal da Bahia e sócio do escritório Rodrigues & Vasconcelos Advogados 

 

* Os artigos reproduzidos neste espaço não representam, necessariamente, a opinião do Bahia Notícias

A cada hora que passa a tragédia provocada pelo rompimento de barragens da Vale em Brumadinho (MG) são registradas novas mortes e, assim, o acontecimento transforma-se no maior acidente de trabalho da história do Brasil. Isso porque, até então, o maior acidente registrado no Brasil tinha sido o desabamento de um galpão em Belo Horizonte, capital mineira, com o registro de 69 mortos em 1971. E outra grande tragédia no ambiente de trabalho aconteceu em Paulínia, cidade do interior de São Paulo, na Shell-Basf com a morte de 65 empregados vítimas de agrotóxicos usados pela empresa e que contaminaram o solo, sendo que, nesse mesmo caso mais de mil funcionários também foram afetados. 

Os aposentados que necessitam de cuidados especiais obtiveram uma grande vitória no último dia 22 de agosto. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a possibilidade de extensão do direito do adicional de 25% no benefício mensal para todos os aposentados do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) que precisam de um cuidador ou assistência permanente de outra pessoa para suas necessidades básicas diárias. Até então, pela lei previdenciária, somente os aposentados por invalidez tinham acesso a esta remuneração adicional.  Agora, poderão requisitar o complemento mensal os aposentados por idade e por tempo de contribuição.

O novo texto da reforma da Previdência está sendo lapidado pela nova equipe econômica do presidente Jair Bolsonaro. Nos bastidores, estão vazando uma série de alternativas que estão sendo ventiladas e, assim, diariamente surgem rumores sobre as alterações previdenciárias de 2019. O novo “assunto do momento” é a regra de transição 110/106. Neste modelo os homens devem atingir 110 pontos, e mulheres, 106 na somatória de sua idade e de seu tempo de contribuição. Por exemplo, um homem com 65 anos de idade teria que comprovar 45 anos de contribuição ao INSS.

No apagar das luzes de 2018, em 27 de dezembro, foi sancionada a Lei n. 13.786/2018, que dispôs, dentre outros assuntos, sobre rescisões de contratos em incorporação imobiliária. A nova lei promove mudanças substanciais nas relações entre consumidores e incorporadoras, sobretudo na celebração e no distrato de contratos para aquisição de unidades imobiliárias.

Famílias com pais separados/divorciados são cada vez mais comuns e, por isso, é fundamental organizar o calendário das férias escolares, como também demais feriados e datas comemorativas tendo em mente que os filhos possam compartilhar com ambos os genitores os momentos de lazer e celebrações em família. Em geral, no caso de divórcio e da dissolução da união estável, se decide pelo tipo de guarda que os filhos terão: compartilhada ou unilateral, mas, em ambos os casos, é necessário regulamentar o direito de visitas, planejando o tempo livre dos filhos, sobretudo as férias mais longas, de final de ano. O diálogo é sempre a melhor forma de resolver a questão. Há famílias, por exemplo, que alternam o Natal e o Ano Novo, outros que definem que todo Natal será com um dos pais e o Final de Ano, com o outro. Sempre que possível, o ideal é que metade das férias seja com a mãe e metade, com o pai, com exceção de situações que exijam uma postura diversa, sempre na busca de melhor atender os interesses da criança. 

No dia 07 de novembro de 2018, o STF iniciou a apreciação, no julgamento do Recurso Extraordinário nº. 970.821, da regularidade da cobrança pelos Estados de ICMS referente ao diferencial de alíquota nas aquisições interestaduais, quando realizadas por empresas enquadradas no SIMPLES Nacional. Trata-se de uma reivindicação antiga por parte das empresas optantes pelo SIMPLES Nacional, tendo em vista que a cobrança desta parcela do ICMS acaba onerando demasiadamente a carga tributária das empresas, que buscaram, nesse regime, uma simplificação e uma redução do custo tributário.

As Centrais Sindicais organizaram as Marchas da Classe Trabalhadora, a partir de 2004, estimulando todo o movimento sindical para lutas por várias questões, entre elas, a implantação de uma política de valorização do salário mínimo. Na negociação com o governo do ex-presidente Luís Inácio Lula da Silva, firmou-se um acordo que, em 2011, foi transformado em lei. A Constituição de 1988 define que o salário mínimo pago ao trabalhador deve ser “fixado em lei, nacionalmente unificado, capaz de atender a suas necessidades vitais básicas e às de sua família com moradia, alimentação, educação, saúde, lazer, vestuário, higiene, transporte e previdência social, com reajustes periódicos que lhe preservem o poder aquisitivo, sendo vedada sua vinculação para qualquer fim”.

Infelizmente a comodidade dos sistemas eletrônicos tem seu preço. Na semana passada enfrentamos inúmeros problemas com os servidores da eleição do Quinto Constitucional. O volume de solicitações de acesso foi maior do que o esperado. Diversos fatores podem causar problemas dessa natureza, tais como ausência de planejamento rigoroso no projeto ou ataque de negação de serviço. Ainda não sabemos. O certo é que medidas de controle e contenção não lograram êxito em solucionar os problemas. 

Desde de 2011, quando o STF reconheceu a união estável de pessoas do mesmo sexo, tendo sido julgado com efeito "erga omnes" e com as mesmas regras de união estável heteroafetivas, as relações homoafetivas, em termos jurídicos, passaram a ter as mesmas regras das relações heteroafetivas, portanto com direitos e deveres. Vamos iniciar com a relação de namoro homoafetivo, o que não se pode confundir com a relação de união estável, lembrando que esta última possui a intenção de constituir família.